2026년 전세삭 예방 완벽 가이드 보증금 돌려받는법

전세사기 예방 완벽가이드｜계약 전부터 잔금·전입신고·보증보험까지 꼭 확인할 것

전세계약은 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원의 보증금이 오가는 큰 거래입니다. 집 상태만 보고 마음에 든다고 바로 계약하기보다 집값, 등기부, 임대인 정보, 선순위 권리, 보증보험 가입 가능 여부를 순서대로 확인해야 합니다.

특히 빌라·다가구·오피스텔처럼 시세를 정확히 판단하기 어려운 주택은 전세가격이 매매가격에 지나치게 가까운지 반드시 살펴봐야 합니다.

전세사기 예방 핵심 한 줄
계약서에 도장을 찍기 전에 “이 집을 경매로 팔아도 내 보증금을 돌려받을 수 있는가?”를 먼저 확인해야 합니다.

1. 계약 전에 가장 먼저 집 시세부터 확인하세요

전세사기 예방에서 첫 번째로 확인해야 할 것은 내가 내는 전세보증금이 적정한 수준인지입니다.

매매가격이 2억 원인데 전세보증금이 1억 9천만 원이라면 집값이 조금만 내려가도 보증금을 전부 돌려받기 어려운 상황이 생길 수 있습니다.

아파트는 비교적 시세 확인이 쉽지만 신축빌라, 다세대주택, 연립주택은 거래량이 적어 시세를 부풀리기 쉬운 경우가 있으므로 더욱 주의해야 합니다.

시세 확인 방법

• HUG 안심전세의 시세조회 및 위험성진단 이용
• 국토교통부 실거래가 공개자료 확인
• 인근 동일·유사 면적의 매매가격 비교
• 한 곳이 아닌 여러 중개업소에 가격 문의
• 최근 경매 낙찰가도 함께 참고

주의할 표현
“이 동네는 원래 전세가가 높아요”, “곧 집값이 오를 겁니다”, “보증보험은 나중에 들어도 됩니다”라는 설명만 듣고 계약하지 마세요. 숫자로 확인할 수 있는 자료를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

2. 등기부등본은 계약 전 반드시 확인하세요

등기부등본에서는 집의 실제 소유자와 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시 등 권리관계를 확인할 수 있습니다.

등기부에서 확인해야 할 항목

• 소유자: 계약 상대방과 등기부 소유자가 같은지
• 근저당: 은행 대출 등이 얼마나 설정돼 있는지
• 압류·가압류: 세금이나 채무 문제로 권리가 제한돼 있는지
• 신탁등기: 소유권이 신탁회사에 넘어가 있는지
• 경매 관련 등기: 경매절차가 시작된 상태인지

특히 신탁등기가 있는 주택은 등기부에 표시된 소유자만 보고 일반 전세계약을 체결하면 위험할 수 있습니다. 신탁원부와 임대 권한까지 별도로 확인해야 합니다.

3. 근저당과 내 보증금을 합산해서 보세요

등기부에 근저당이 있다고 무조건 계약할 수 없는 것은 아니지만, 선순위 대출이 많을수록 경매 시 세입자가 보증금을 돌려받을 가능성이 낮아질 수 있습니다.

따라서 집값만 보는 것이 아니라 선순위 채권 + 내 전세보증금을 함께 계산해야 합니다.

예시
주택 시세가 3억 원인데 선순위 근저당 관련 채권이 상당액 있고 내 전세보증금까지 더했을 때 집값에 매우 가까워진다면 경매가격이 떨어질 경우 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

4. 다가구주택은 선순위 세입자까지 확인하세요

다가구주택은 한 건물의 여러 세대가 각각 임차하고 있어도 건물 전체가 하나의 등기로 묶여 있는 경우가 많습니다.

이런 주택은 내 앞에 이미 들어와 있는 세입자들의 보증금이 경매 시 나보다 먼저 배당될 수 있으므로 선순위 임차보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.

중개사나 임대인에게 선순위 임차인 현황과 보증금 규모를 확인하고 설명이 불분명하거나 자료제공을 회피한다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

5. 건축물대장도 확인해야 합니다

등기부등본만 확인했다고 끝이 아닙니다. 건축물대장을 통해 실제 건축물의 용도와 불법·무허가 부분 여부 등을 확인해야 합니다.

현장에서 주택처럼 보인다고 해서 법적으로 모두 주택으로 인정되는 것은 아닙니다.

근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 경우 등은 대출이나 보증 가입에 문제가 생길 수 있으므로 건축물대장상 용도를 꼭 확인하세요.

6. 임대인이 누구인지 직접 확인하세요

계약 당일에는 임대인의 신분증과 등기부등본의 소유자 정보를 대조해야 합니다.

대리인이 계약한다면 단순히 가족이라는 설명만 믿지 말고 위임장과 인감 관련 서류 등 대리권을 확인해야 합니다.

HUG 안심전세에서 확인할 수 있는 정보

• 임대인 정보조회
• 보증사고 이력 관련 정보
• 보증가입 금지 여부
• 체납 관련 정보조회
• 상습 채무불이행자 명단
• 등록임대주택 및 임대보증 가입정보

전세보증금을 반복적으로 돌려주지 않은 상습 채무불이행자 명단도 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.

7. 임대인의 미납 세금도 확인하세요

집주인이 세금을 장기간 체납하고 있다면 주택이 압류·공매되는 상황이 발생할 수 있습니다.

일정 요건을 충족하는 임차예정자는 임대차개시일까지 세무서를 통해 임대인의 미납국세를 열람할 수 있습니다.

고액 전세계약이거나 집주인의 채무상태가 의심된다면 계약 전에 미납세금 확인 절차를 활용하는 것도 좋습니다.

8. 공인중개사도 확인하세요

전세사기는 집주인 단독으로만 발생하는 것이 아닙니다. 일부 사례에서는 불법 중개나 허위 설명이 결합되기도 합니다.

• 등록된 공인중개사무소인지 확인
• 중개사 이름과 자격정보 확인
• 중개보조원이 단독으로 계약을 진행하지 않는지 확인
• 중개대상물 확인·설명서를 꼼꼼히 읽기
• 말로 설명한 내용과 서류 내용이 같은지 확인

계약을 지나치게 재촉하거나 “오늘 계약하지 않으면 다른 사람이 가져간다”며 큰 금액의 계약금을 요구하는 경우에는 더욱 신중해야 합니다.

9. 계약서 특약에 넣으면 좋은 내용

특약 하나만으로 전세사기를 완전히 막을 수는 없지만, 계약 과정의 분쟁을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

특약 예시

① 임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현재의 등기부상 권리관계를 유지하며, 새로운 근저당권·전세권·담보권 등을 설정하지 않는다.

② 임대인의 귀책사유 또는 주택의 권리관계 문제로 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 지급받은 계약금과 보증금을 반환한다.

③ 임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입 및 전세대출에 필요한 서류 제출에 협조한다.

특약 문구는 계약상황에 따라 달라질 수 있으므로 고액 계약이나 권리관계가 복잡한 주택이라면 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.

10. 계약금은 반드시 임대인 명의 계좌를 확인하세요

계약금이나 보증금을 중개인 또는 제3자 개인계좌로 보내라고 하는 경우 주의해야 합니다.

원칙적으로 계약 상대방과 계좌명의가 일치하는지 확인하고, 다른 사람의 계좌로 송금해야 할 특별한 사정이 있다면 그 이유와 위임관계 등을 서류로 확인해야 합니다.

계좌이체 기록과 영수증은 계약이 끝날 때까지 보관하세요.

11. 잔금 지급 직전 등기부를 다시 확인하세요

계약할 때 등기부를 확인했더라도 잔금을 보내기 직전에 다시 확인해야 합니다.

계약 후 잔금 지급 전 사이에 새로운 근저당이나 압류가 설정됐을 가능성을 배제할 수 없기 때문입니다.

잔금 보내기 전 5분 체크

• □ 등기부등본 다시 열람
• □ 소유자 변경 여부 확인
• □ 새로운 근저당·압류 확인
• □ 실제 집 인도 상태 확인
• □ 임대인 명의 계좌 재확인

12. 입주하면 전입신고와 확정일자를 미루지 마세요

보증금을 보호하기 위해서는 주택을 실제로 인도받고 전입신고를 하는 것이 중요합니다.

확정일자 역시 보증금의 우선변제와 관련해 중요한 절차이므로 계약 후 미루지 말고 챙기는 것이 좋습니다.

특히 계약만 해놓고 전입신고를 늦추는 사이 집주인이 새로운 담보권을 설정하면 권리순위에 문제가 생길 수 있습니다.

13. 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 미리 확인하세요

전세보증금반환보증은 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우 보증기관이 약정에 따라 보증금 반환을 책임지는 상품입니다.

2026년 현재 HUG 전세보증금반환보증의 기본적인 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하이며, 신청기한은 일반적으로 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다.

다만 주택가격, 선순위채권, 주택유형, 권리관계 등에 따라 실제 가입 가능 여부가 달라집니다.

따라서 계약을 먼저 하고 “나중에 보험 들면 되겠지”라고 생각하기보다 계약 전에 보증가입 가능 여부를 먼저 확인하는 방법이 안전합니다.

14. 전세가율이 지나치게 높으면 한 번 더 생각하세요

전세가율은 일반적으로 주택의 매매가격 대비 전세가격의 비율을 의미합니다.

전세보증금이 매매가격에 매우 가까울수록 집값 하락이나 경매 발생 시 보증금 회수 여력이 줄어들 수 있습니다.

특히 시세가 불분명한 신축빌라에서 매매가격과 전세가격을 동시에 부풀리는 방식은 전세사기 사례에서 반복적으로 문제가 됐던 유형이므로 주의해야 합니다.

15. 이런 집이라면 계약을 다시 생각해보세요

• 시세보다 전세보증금이 지나치게 높다.
• 등기부에 근저당이나 압류가 지나치게 많다.
• 임대인이 등기부상 소유자와 다르다.
• 신탁등기가 있는데 임대권한 설명이 불분명하다.
• 선순위 임차보증금을 알려주지 않는다.
• 보증보험 가입 여부를 확인하지 못하게 한다.
• 임대인의 세금 체납 여부 확인을 꺼린다.
• 중개사가 계약을 지나치게 서두른다.
• 시세 근거를 요구하면 명확하게 설명하지 못한다.
• 계약금이나 보증금을 제3자 계좌로 요구한다.

전세계약 단계별 최종 체크리스트

단계	확인할 내용
계약 전	시세·전세가율·등기부·건축물대장·임대인·선순위채권·보증가입 가능 여부
계약 당일	신분증·소유자 확인·특약·중개대상물 설명서·송금계좌 확인
잔금 전	등기부 재확인·신규 근저당·압류·소유권 변동 여부 확인
입주 후	주택 인도·전입신고·확정일자·전세보증금반환보증 신청
계약기간 중	등기 변동·임대인 연락상태·계약종료 일정 점검

보증금을 돌려받지 못할 것 같다면?

계약 종료가 다가오는데 집주인이 연락을 피하거나 보증금 반환이 어렵다고 이야기한다면 계약 종료 직전까지 아무 조치 없이 기다리지 않는 것이 좋습니다.

• 임대인에게 계약 종료 및 보증금 반환 의사를 명확하게 통지
• 문자·내용증명 등 관련 기록 보관
• 전세보증 가입자는 보증기관의 사고·이행청구 절차 확인
• HUG 전세피해지원센터 등 전문기관 상담
• 필요한 경우 임차권등기명령 등 법적 절차 검토

보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 상황이라면 대항력과 우선변제권 유지 문제가 생길 수 있으므로 임의로 전출하기 전에 법률상담을 받는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 등기부등본만 깨끗하면 안전한 집인가요?

아닙니다. 등기부뿐 아니라 실제 시세, 선순위 임차인, 임대인의 세금 체납, 건축물 용도, 보증보험 가입 가능 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

Q2. 공인중개사를 통해 계약하면 전세사기를 걱정하지 않아도 되나요?

공인중개사를 이용하는 것은 중요하지만 임차인 본인도 등기부와 시세 등 주요 정보를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

Q3. 신축빌라는 무조건 위험한가요?

그렇지는 않습니다. 다만 거래사례가 적어 정확한 시세를 판단하기 어려울 수 있으므로 더 많은 자료를 비교해야 합니다.

Q4. 전세보증금반환보증만 가입하면 모든 문제가 해결되나요?

반환보증은 중요한 안전장치이지만 모든 주택과 모든 계약이 가입 가능한 것은 아닙니다. 계약 전부터 권리관계를 확인하는 과정이 여전히 필요합니다.

Q5. 집주인이 미납 세금 확인을 거부하면 어떻게 해야 하나요?

일정한 요건에서는 임대인의 동의 없이도 임대차개시일까지 미납국세 열람절차를 이용할 수 있습니다. 구체적인 신청요건은 국세청 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

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마무리

전세사기는 계약 후 문제가 생긴 다음 대응하는 것보다 계약 전에 위험한 집을 걸러내는 것이 가장 중요합니다.

시세와 등기부만 보는 것으로 끝내지 말고 임대인 정보, 미납세금, 선순위 채권, 건축물대장과 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 여러 정보를 함께 확인하세요.

특히 계약을 지나치게 서두르게 하거나 필요한 자료를 보여주지 않는다면 좋은 조건이라는 이유만으로 계약을 진행하지 않는 것이 좋습니다.

정보 이용 안내
이 글은 2026년 9월 기준 HUG 주택도시보증공사, 국토교통부, 국세청 등 공개자료를 참고해 작성한 일반적인 정보입니다. 개별 주택의 권리관계와 전세보증 가입 가능 여부, 법적 보호순위는 계약 내용과 주택 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 큰 금액의 계약이나 권리관계가 복잡한 경우에는 공인중개사·보증기관·법률전문가 등을 통해 별도로 확인하시기 바랍니다.