종부세 차등안 폐기 후 내 집은 얼마나 달라지나 — 실거주·비거주·공동명의 유형별 완전 계산

🏠 2026.08.26 | 꿈이지가 생활경제 — 부동산 세금 정리

📌 이 글의 핵심

• 당정 합의 — 비거주 1주택자 종부세 기본공제 9억 조항 사실상 폐기. 발표 20일 만에 뒤집혀
• 수정 방향: 거주·비거주 구분 없이 동일 공제 적용, 불가피 비거주 예외 확대
• 공동명의·실거주·비거주 유형별로 세금이 얼마나 달라지는지 계산해서 정리
• 아직 국회 미통과 — 9/1 국무회의, 9/3 법안 제출 후 확정. 지금 당장 행동은 금물

📋 목차

1. 정부 발표안 vs 수정 방향 — 무엇이 달라지나
2. Case별 종부세 변화 — 내 상황은 어디에 해당하나
3. 반포자이 실제 세액으로 보는 차이
4. 공동명의 — 어떻게 바뀌나
5. 확정 일정과 지금 해야 할 것

정부 발표안 vs 수정 방향 — 핵심 비교

💡 종부세 기본 구조 — 먼저 이해하기
종부세는 보유 주택의 공시가격에서 기본공제액을 뺀 나머지에 세율을 곱해 계산합니다. 공시가격이 기본공제액 이하면 종부세 0원입니다. 기본공제액이 높을수록 종부세가 줄어듭니다. 시가 기준으로는 공시가격이 시가의 약 70~80% 수준이므로, 공제 12억 = 시가 약 15~17억원 수준의 집까지 종부세 없음을 의미합니다.

항목	정부 8/3 발표안	수정 방향 (당정 합의)	변화
실거주 1주택 기본공제	14억원	12억 또는 14억 (논의 중)	현행 유지 또는 인상
비거주 1주택 기본공제	9억원 (하향)	실거주와 동일 수준	사실상 폐기·원상복구
세 부담 상한	200%로 상향	150% 현행 유지 유력	유지 방향
비거주 예외 인정	없음	전근·해외 파견 등 불가피 사유 예외 확대	신규 도입

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유형별 종부세 변화 — 내 Case는 어디에 해당하나

✅ 유리해짐 비거주 1주택자 (전세 중, 타지 거주 등)

정부 발표안에서는 기본공제가 12억→9억으로 줄어 세금이 크게 늘어날 뻔했습니다. 수정 방향이 확정되면 현행 12억 공제가 유지되거나 실거주자와 동일하게 적용돼 세 부담 증가가 없어집니다. 전근·해외 파견 등 불가피 사유가 예외로 인정되면 더욱 유리해집니다.

📊 공시가 12억원 비거주 1주택자 기준: 정부안 종부세 약 120만원 → 수정안 0원 (공제 범위 내)

✅ 유리해짐 공동명의 비거주 1주택자

기존 정부안에서는 공동명의 비거주자의 공제가 18억→8억으로 가장 많이 줄어 역대 가장 큰 피해를 볼 예정이었습니다. 수정 방향 확정 시 이 조항도 완화될 가능성이 큽니다.

📊 반포자이 공동명의 비거주: 정부안 보유세 2,183만원 → 수정안 시 1,100~1,400만원대 예상

➡ 큰 변화 없음 실거주 1주택자 (단독명의)

수정 방향은 주로 비거주자 보호에 초점이 맞춰져 있습니다. 실거주 단독명의자는 기본공제 12억(현행)→14억(개편안) 방향이 유지될 가능성이 높습니다.

📊 공시가 15억원 실거주 단독명의: 현행 대비 공제 확대로 오히려 감세 혜택

➡ 추이 지켜봐야 공동명의 실거주 1주택자

현행 인별 과세 기준 공동명의 18억 공제는 유지될 가능성이 높습니다. 1주택 특례(14억) 신청 여부는 공시가격에 따라 유불리가 달라집니다.

📊 공시가 14억 초과 시 특례 신청, 14억 이하 시 인별 과세 공동명의(18억 공제)가 유리

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반포자이 84㎡로 보는 실제 세액 변화

💡 반포자이 공시가격: 약 22억원 (시가 약 32~35억원)

유형	현행 보유세	정부 발표안	수정 방향 예상
단독명의 실거주	1,171만원	1,744만원 (+573)	1,700만원대 유지 또는 소폭 감소
단독명의 비거주	1,171만원	2,183만원 (+1,012)	1,100~1,400만원대 (대폭 완화)
공동명의 실거주	1,171만원	1,744만원	현행 수준 유지 또는 소폭 변동
공동명의 비거주	1,171만원	2,183만원 (+1,012)	대폭 완화 예상 (차등 폐지 방향)

가장 극적인 변화 — 비거주자

✅ 정부안 대비 수정안이 1,000만원 가까이 차이날 수 있다
비거주 1주택자 기준으로 반포자이 급 아파트(공시 22억)에서 정부 발표안대로 가면 보유세가 현행 대비 약 1,000만원 이상 늘어납니다. 수정안이 확정되면 이 증가분이 대폭 줄어들 전망입니다. 비거주자라면 9월 1일 국무회의 수정안 발표를 반드시 주시해야 합니다.

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공동명의 — 어떻게 바뀌나

공동명의 유형	현행	정부안	수정 방향
실거주 (특례 신청)	12억 공제	14억 공제	14억 유지 가능성
실거주 (인별 과세)	18억 공제	18억 유지	18억 유지
비거주 (인별 과세)	18억 공제	8억 공제 (대폭 하향)	차등 폐지 → 18억 유지 가능성

⚠️ 핵심 쟁점 — 부부 공동명의 역차별 해소될까
당정 협의에서 이재명 대통령이 직접 "실거주이든 비거주이든 공동명의가 단독명의보다 불리한 것은 바람직하지 않다"고 밝혔습니다. 이 발언대로라면 공동명의 비거주 8억 공제 조항도 폐기 방향으로 가닥이 잡힐 가능성이 높습니다. 다만 최종 수치는 9/1 국무회의 후 확인 필요합니다.

확정 일정 — 지금 해야 할 것, 하면 안 되는 것

일정	내용
9월 1일	수정안 국무회의 보고 — 구체적 수치 공개 예정
9월 3일	국회 법안 제출
9~11월	국회 심의·의결
2028년부터	개편된 기준 적용 (현행 12억 공제는 내년까지 유지)

✅ 지금 해야 할 것
① 9월 1일 국무회의 수정안 발표 확인 — 정확한 수치 공개됨
② 내 집 공시가격 확인 (부동산공시가격알리미 realtyprice.kr)
③ 세무사 시뮬레이션 — 수정안 확정 후 개인별 영향 계산

🚨 지금 하면 안 되는 것
① 아직 미확정 — 지금 당장 명의 변경, 매도, 증여 행동 금물
② 인터넷 카더라 정보 믿고 섣불리 결정하지 말 것
③ 세 부담 상한 등 일부 항목은 아직 미합의 — 섣부른 계산 주의

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